No processo de compra de casa com crédito habitação deve considerar despesas como o dinheiro que tem de dar de entrada, uma vez que os bancos atualmente só financiam, no máximo, 90% do valor do imóvel, as taxas associadas ao crédito, bem como os seguros obrigatórios, as despesas de processo a pagar ao banco e os impostos que tem de pagar na escritura.

Mas deve, ainda, considerar que o valor que tem de dar, sem recurso ao crédito, pode alterar a meio do processo devido à avaliação do imóvel.

O que é a avaliação de um imóvel?

A avaliação de um imóvel tem como propósito ajudar as instituições financeiras a decidir até que montante podem emprestar a quem pede um crédito habitação para a compra do mesmo. É o cliente que está a pedir o crédito que paga esta avaliação.

No entanto, além da contratação de um crédito habitação, a avaliação a um imóvel deve, obrigatoriamente, também ser realizada aquando a transferência de um crédito habitação, em situação de partilhas, permuta de casas, quando uma casa é entregue ao banco para liquidar um empréstimo, entre outras situações.

Esta avaliação é realizada por uma empresa especializada que envia um perito, certificado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), para analisar o imóvel e determinar qual o valor final de avaliação.

Conheça os fatores que influenciam a avaliação

A avaliação é realizada mediante vários fatores que podem ser determinados na visita do perito ao imóvel.

O fator com mais peso para a avaliação é a sua localização do imóvel. Seguido de características como o ano e a qualidade de construção, as áreas, o estado das paredes e do chão, os acabamentos, a tipologia, as vistas, as comodidades associadas e a exposição solar.

A localização influencia a avaliação, uma vez que há locais onde a procura é maior pelo que o metro quadrado é mais caro.

A avaliação é calculada através de uma fórmula

Para calcular a avaliação de um imóvel, o perito inicia um processo de homogeneização entre os vários fatores referidos acima e aplica uma fórmula.

Depois, é obtido o valor de mercado multiplicando o valor por metro quadrado por zona pela área de construção da habitação. Este valor por metro quadrado resulta de uma análise estatística feita a uma amostra de valores transacionados na mesma zona comparando imóveis com características similares ao imóvel em avaliação.

De seguida, o perito emite um relatório técnico para a instituição financeira e para o cliente com o resultado da avaliação final do imóvel.

Porque é que a avaliação do imóvel pode mudar tudo?

É importante começarmos por diferenciar valor de aquisição do valor de avaliação. O primeiro é o valor a que o imóvel é colocado no mercado pelo vendedor ou imobiliária, acordado posteriormente com o comprador. O valor de avaliação é aquele que o perito determina após análise ao imóvel, sob os fatores referidos anteriormente.

Quando pede um crédito, os valores iniciais são estipulados com base no dinheiro que acordou pagar ao vendedor. A simulação vai indicar as condições para um financiamento que representa até 90% do montante que está a pedir.

Porém, é necessário ter em conta que a avaliação do imóvel pode alterar isso. Isto porque o banco só empresta, se for o caso, 90% do valor mais baixo, quer seja o de aquisição, quer seja o de avaliação. Ou seja, se o valor de avaliação for menor ao de aquisição, o banco só vai financiar 90% do montante de avaliação do imóvel.

Vejamos um exemplo: se o imóvel que pretende comprar tem um valor de aquisição de 175.000 euros, na primeira simulação conseguirá um financiamento de 157.500 euros (90%), tendo de ter disponíveis os restantes 17.500 euros.

Contudo, se o valor de avaliação for de 160.000 euros, o banco só vai financiar os 90% deste montante, ou seja, 144.000 euros. O que significa que em vez de ter de pagar 17.500 euros, terá de ter disponível um total de 31.000 euros.

Logo, tem de pagar este valor, no máximo, até ao dia da escritura.

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