Quer comprar uma casa através de um crédito habitação, mas tem dúvidas sobre qual é a melhor proposta para si? Está a pensar transferir o seu crédito habitação para outra entidade, mas está confuso a comparar as diversas ofertas que tem sobre a mesa?

Saiba que existem dois indicadores que estão presentes na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) de cada proposta, que revelam qual é o crédito habitação mais caro.

De seguida, descubra porque é que não deve focar-se apenas no valor da prestação mensal e a importância de certas siglas e taxas na comparação de propostas de crédito.

Não tome decisões tendo como único foco a prestação de crédito mais baixa

Quando está a pensar contratar ou melhorar as condições de um crédito habitação, é normal que um dos seus principais focos seja o valor da prestação mensal do crédito.

Caso não saiba, o valor que paga todos os meses é influenciado por diversos fatores, como o valor financiado, a sua TAN (Taxa Anual Nominal) que representa a taxa de juro do seu empréstimo - spread mais o valor do indexante contratado - e o prazo do seu contrato.

Embora o valor do spread, a modalidade de juros e o prazo do seu indexante sejam essenciais na análise de propostas de crédito habitação, não se esqueça que, além da prestação mensal, vai ter mais despesas com o seu financiamento. E se ficar focado apenas no valor da prestação, não consegue identificar qual é a proposta que implica um custo total mais baixo.

Quais os indicadores que revelam que um crédito tem um custo total mais baixo?

Para saber qual é a proposta com um custo total mais baixo, precisa de olhar com atenção para cada FINE. Dado que este documento contém inúmeras informações sobre a proposta de crédito, o ideal é focar-se em dois indicadores: a TAEG e o MTIC.

A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) representa o custo anual total de um empréstimo e é apresentada em percentagem face ao valor total do financiamento. Mais concretamente, a TAEG engloba encargos como:

  • Comissões
  • Comissões de manutenção da conta à ordem obrigatória para a gestão do crédito habitação
  • Despesas com impostos e emolumentos relativos ao registo da hipoteca (quando aplicável)
  • Seguros associados ao empréstimo (seguro de vida do crédito habitação e seguro multirriscos)
  • A remuneração a um intermediário de crédito não vinculado, quando esta é paga pelo consumidor
  • Outro tipo de encargos associados ao contrato de crédito. Apenas ficam de fora o pagamento perante o incumprimento das obrigações contratuais, comissões de reembolso antecipado e os custos notariais.

Caso esteja com dificuldade em identificar o valor da sua TAEG, saiba que na FINE pode encontrar duas TAEG. Existe uma TAEG que não tem em conta o spread bonificado e outra que considera a bonificação do spread concedida por cada instituição de crédito. Trata-se de uma redução do valor do seu spread quando aceita subscrever seguros ou produtos oferecidos pelo banco. Esta segunda TAEG está disponível para consulta na secção “vendas associadas facultativas” da FINE.

O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) é outro indicador essencial para saber o valor que vai pagar durante todo o empréstimo, dado que este também engloba os juros, comissões, impostos e as outras despesas associadas ao seu crédito habitação. A vantagem do MTIC é que consegue saber o valor que paga por cada 1 euro de valor financiando, ficando assim com uma noção mais precisa do custo total de cada financiamento.

Se tiver uma proposta em que o MTIC é mais baixo, isto significa que vai pagar menos por aquele financiamento. Pode consultar o valor do MTIC no início da FINE de cada proposta.

Tenho várias propostas de crédito idênticas. Como escolho a melhor?

Quando tem várias propostas de crédito com valores idênticos, pode ser confuso identificar qual é a melhor solução para si. Por isso, vamos a um exemplo para descomplicar esta análise.

Imagine que pretende comprar uma casa que custa 150.000 euros e que o banco vai financiar 90% desse valor, ou seja, 135.000 euros. Neste momento, tem duas propostas de empréstimos a 35 anos indexados à Euribor a seis meses.

Como é que pode saber qual destas duas propostas é a mais vantajosa? Vai ter de olhar para outros indicadores.

Por exemplo, na proposta A, o financiamento tem uma TAEG de 5,203% e um spread de 0,75%, o que resulta numa prestação mensal de 675,14 euros e um MTIC de 286.172,56 euros.

Já na proposta B, a TAEG é de 5,174% e o spread de 0,8%. Neste caso, a prestação mensal de crédito é de 675,74 euros e o MTIC de 285.846,32 euros.

Então, qual seria a melhor opção? A proposta A ou a B? Com estas condições, a proposta B seria mais vantajosa, mesmo com uma prestação mensal ligeiramente mais alta e um spread mais elevado.

E isto porquê? Porque a TAEG e o MTIC têm um valor mais baixo. Em termos de comparação de propostas de crédito, é preciso ter em conta o valor que pagará no final do contrato. Embora com uma taxa variável ou taxa mista no período variável os valores não sejam fixos, se estes não sofressem qualquer tipo de alteração, ao escolher a proposta B iria poupar 326,24 euros. Um valor superior ao que pouparia com a redução de 0,60 euros por mês num período de 35 anos [(0,60 x 12) x 35 =252 euros]).

Se ainda não tiver nenhuma proposta de crédito, mas quiser saber quanto pode pagar de TAEG, MTIC e de uma prestação de crédito para comprar uma casa, pode utilizar o comparador de crédito habitação do Kuanto Kusta, desenvolvido em parceria com o Doutor Finanças.