Quem vende uma casa por um valor superior àquele por que a tinha comprado tem de pagar imposto sobre as mais-valias. A tributação tem lugar em sede de IRS e o valor devido é influenciado pelos escalões em vigor.

Saiba quanto pode ter de pagar em 2024.

Todas as mais-valias estão sujeitas a imposto?

Não. Se a casa que vendeu tiver sido comprada por si antes de 1 de janeiro de 1989, não há lugar à tributação sobre as mais-valias.

Contudo, é possível ficar isento mesmo que tenha comprado a casa após esta data. É o que acontece, por exemplo, quando o imóvel vendido é a habitação própria e permanente e o valor da venda é usado para comprar outra casa com o mesmo fim nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores ao negócio.

Ficam também isentas as pessoas com mais de 65 anos ou que estejam reformadas e que reinvistam num contrato de seguro (como um PPR), num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização.

Em qualquer dos casos, a isenção é diretamente proporcional ao reinvestimento. Ou seja, se reinvestir a totalidade do valor da venda, a isenção é total. Se só investir uma parte, a isenção acontece na mesma proporção.

Qual a taxa sobre as mais-valias?

A tributação das mais-valias acontece por englobamento, em sede de IRS, pelo que não existe uma taxa específica de tributação. Assim, estas são somadas aos restantes rendimentos anuais para determinação da taxa a aplicar.

É por isso que o pagamento do imposto só acontece no ano seguinte ao da venda da casa.

Regra geral, apenas 50% das mais-valias são tributadas. No entanto, os imóveis que beneficiaram de apoios públicos não reembolsáveis para aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) e que sejam vendidos antes de terem passado 10 anos pagam imposto sobre 100% das mais-valias.

Como calcular?

Para saber qual o montante tributável, a fórmula é a seguinte:

Valor da venda (valor de realização) - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - (encargos com a aquisição e venda + despesas com a valorização do imóvel)

Por exemplo, se uma casa foi comprada em 2008 por 150 mil euros, vendida em 2023 por 250 mil euros e o proprietário suportou 14 mil euros de encargos, as mais-valias são:

250.000 - (150.000 x 1,20) - 14.000 = 56.000

Destes 56 mil euros, apenas 28 mil são tributados.

Qual o impacto no IRS?

Vamos considerar o valor de mais-valias apurado acima para uma pessoa com um salário bruto de 1.700 euros por mês (23.800 euros anuais).

Se não houver isenção, temos o seguinte:

  • Valor tributável:000 euros
  • Rendimento coletável:696 euros (23.800 + 28.000 - deduções específicas de 4.104 euros)
  • Coleta total:937,51 euros (47.696 x 43,5% - 5.810,25 euros), dos quais 12.180 pertencem às mais-valias

Caso existe isenção total, a coleta total é menor:

  • Valor tributável: 0 euros
  • Rendimento coletável:696 euros (4.º escalão)
  • Coleta total:186,71 euros (19.696 x 28,5% - 1.426,65 euros)

Mas atenção: em qualquer um dos casos, este não é o IRS devido. À coleta total ainda terá de subtrair as suas deduções à coleta, de forma a calcular a coleta líquida. Se esta for inferior aos valores retidos na fonte ao longo do ano, recebe reembolso. Se for superior, tem de pagar imposto adicional.

Para facilitar os seus cálculos, pode usar a calculadora de mais-valias do Doutor Finanças.