Quando está à procura de fazer o seu crédito habitação, deve pedir propostas a várias entidades bancárias, pois nem todos os elementos e respetivo custo são iguais de banco para banco. Alguns podem ser decididos por si, outros têm de ser ajustados com a instituição. Para que possa tomar decisões mais informadas, enumeramos os fatores que influenciam o custo total de um crédito habitação.

1. Prazo do contrato

O prazo do contrato de crédito habitação, que tem agora novos limites implementados a partir de 1 de abril, é dos fatores que mais pode pesar no custo do crédito. Isto porque, quanto maior for o prazo a que pode devolver o empréstimo ao banco, mais barata vai ser a prestação mensal.

E quanto menos tempo tiver para pagar o crédito, menos dividido fica o seu custo total, logo mais cara será a prestação. Deve ter em conta que não é só o valor do imóvel que comprou, mas também os juros, taxas e comissões.

2. Spread

O spread no crédito habitação é outro dos fatores que influencia o valor que vai pagar mensalmente. Tendencialmente, este é um dos aspetos que as pessoas mais valorizam ao escolher o seu crédito habitação. Pois acreditam que, quanto menor for o spread oferecido pelo banco, menor vai ser o custo do crédito. E isto não é verdade pois o crédito com o spread mais baixo, nem sempre é o mais barato.

E o que representa, afinal, o spread? O nível de risco que a seguradora incorre ao fazer a concessão do seu crédito habitação. Logo, quanto maior for o valor do empréstimo ou a taxa de esforço do cliente, mais elevado vai ser o spread. Mas este fator pode ser negociado pelo banco, mediante algumas condições, como o acrescento de produtos associados.

3. Produtos associados

Os produtos associados podem ser, por exemplo, a obrigação de domiciliar o seu ordenado à conta bancária do crédito, cartões de crédito ou a realização dos seguros pela seguradora associada ao banco.

Se lhe propuserem que adicione um cartão de crédito ao contrato, é com a condição de utilizar uma quantia mínima por mês no cartão, para que possam dar uma bonificação no spread.

Já os seguros (de vida e multirriscos) que são impostos para que possa avançar com o crédito, também podem ser negociados de forma a conseguir mais bonificação no spread. Isto é, por lei, não é obrigado a realizar os seguros de forma interna, pode contratá-los numa seguradora externa ao banco. Mas para que lhe possam baixar o spread, a entidade bancária pede que contratem os seguros pela seguradora que lhes está associada.

4. Seguros

Os seguros também são um fator de influência no custo da prestação, pois são produtos impostos pelos bancos para avançar com o crédito. E, por isso, quanto mais baixa forem as prestações dos seguros, menos paga pelo crédito. Mas o valor dos mesmos vai depender de onde faz os seguros e das coberturas que escolhe.

À sua escolha no seguro de vida tem as coberturas de morte, vida, misto e as coberturas complementares de Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) e de Invalidez Total e Permanente (ITP). A cobertura IAD cobre incapacidade equivalente a 80% que resulte de doença ou acidente, e a cobertura ITP cobre incapacidade superior a 60% consequente também de doença ou acidente.

Já o seguro multirriscos cobre danos que ocorram no imóvel consequentes de situações como incêndios, explosões, inundações, aluimento de terras, problemas com canos e esgotos ou riscos elétricos. Se quiser, também pode adicionar a este seguro o acrescento de responsabilidade civil do segurado e agregado familiar, bem como outras complementaridades a definir de acordo com a seguradora por que optar.

5. Se escolhe taxa fixa, variável ou mista

O modelo que escolhe para pagar as taxas do crédito habitação também vai ter influência no custo total do crédito e na prestação mensal do mesmo. E porquê? Porque o valor das taxas depende se escolhe uma taxa fixa, variável ou mista.

Se escolher uma taxa fixa, isto significa que a taxa não é revista nem sofre flutuações ao longo do prazo do contrato de crédito. É uma opção mais segura e previsível, mas pode ser mais cara num momento inicial, do que uma taxa variável.

Isto porque a taxa variável tem, normalmente, um valor mais baixo, mas rege-se pela Euribor: um indexante que resulta da média das taxas cobradas pelos vários bancos da Europa, e que vai sofrendo variações. Logo, se a Euribor aumentar ou diminuir, é isso mesmo que acontece também com a prestação que paga.

Por exemplo, caso escolha a Euribor a seis meses, quer dizer que, num período de seis em seis meses, a sua prestação é revista e vai ser adaptada de acordo com o valor da Euribor no momento.

6. Taxas TAN e TAEG

Depois, deve ainda ter em conta que no crédito habitação existem taxas que diferem de banco para banco: a Taxa Anual Nominal (TAN) e a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG).

A TAN representa a taxa a que são cobrados os juros do crédito. Masv esta não inclui despesas respetivas à contratação do crédito, mede apenas o seu custo. Pode ser paga de forma trimestral, semestral ou mensalmente durante um período de um ano.

Se optar pela taxa variável no seu crédito, significa que a TAN vai corresponder à soma da Euribor com o spread; e com uma taxa fixa, a TAN passa a corresponder à soma da taxa contratada com o spread.

Por fim, a TAEG é o custo total do crédito para o consumidor, incluindo encargos da contratação de produtos ou serviços. Pode utilizar esta taxa como uma medida de comparação entre propostas, antes de avançar com o seu crédito para um certo banco. A TAEG pode englobar, dependendo do banco, juros, impostos, comissões, seguros obrigatórios, comissão de manutenção de conta à ordem, remuneração do intermediário de crédito, entre outros encargos.