A maioria das pessoas precisa de recorrer ao crédito habitação para conseguir comprar casa. Depois da análise por parte do banco e de negociarem as condições, assinam o contrato e começam a pagar as prestações.
No entanto, aquilo que acordaram num primeiro momento não tem de ser definitivo, já que são livres de renegociar o crédito durante a vigência do contrato. Há quem o faça quando sente dificuldades em cumprir as obrigações, mas também pode ser bom fazê-lo em momentos de maior folga financeira.
Saiba quais as condições que pode renegociar com o seu banco.
Prazo do indexante
Quando faz um crédito indexado à Euribor, pode decidir com que periodicidade é que a taxa de juro é atualizada. No caso do crédito habitação, os prazos mais usados são a três, seis e 12 meses.
Assim, se escolher a Euribor a 12 meses, por exemplo, a taxa vai ser revista anualmente. Nesse momento, se a Euribor descer, a prestação também desce. Se a taxa subir, a prestação aumenta.
Se quiser, esta é uma das condições que pode renegociar com o banco. Para tomar uma decisão mais informada pode consultar a média mensal da Euribor para os diferentes prazos.
Spread
É a componente da taxa de juro que acresce ao indexante para formar a TAN (Taxa Anual Nominal). É definido livremente pelo banco com base em critérios como o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (LTV), o custo do financiamento e o risco de crédito do cliente.
Ao renegociar o spread para valores mais baixos vai reduzir o valor da prestação a pagar. Numa dívida de 50 mil euros, a pagar em 30 anos, com indexante de 3,5% e spread de 1,2%, descer esta componente para 0,8% significa poupar 28,52 euros por mês, ou seja, 10.267,20 euros no final do contrato.
Regime da taxa de juro
Variável, fixa ou mista. A taxa de juro pode assumir diferentes formas, que se vão refletir na prestação que paga ao banco.
A taxa variável está associada à Euribor e, portanto, pode subir ou descer durante o prazo de duração do contrato. Assim, o que vai pagar no futuro pode ser bem diferente daquilo que está a pagar hoje (para melhor ou para pior).
Pelo contrário, na taxa fixa tem a segurança de quem a prestação vai ser sempre aquela que tiver negociado com o banco.
Por fim, a taxa mista é uma combinação das outras duas. A taxa é fixa durante um período acordo entre o cliente e o banco, passando depois a variável.
Prazo de amortização
Também pode renegociar o prazo para pagar o empréstimo, desde que o faça dentro dos limites definidos pelo Banco de Portugal:
- Até aos 30 anos de idade o contrato pode ter a duração máxima de 40 anos;
- Entre os 31 e os 35 anos de idade a duração máxima do contrato é de 37 anos;
- A partir dos 36 anos de idade o prazo máximo é de 35 anos.
Se alargar o prazo de pagamento, vai conseguir diminuir a prestação mensal. Contudo, o custo total do crédito vai aumentar, uma vez que vai pagar juros durante mais tempo. Numa dívida de 100 mil euros e taxa de juro de 4,5%, aumentar o prazo de 30 para 35 anos tem o seguinte impacto:
- Prestação mensal baixa de 506,69 euros para 473,26 euros;
- Juros totais aumentam de 82.406,71 euros para 98.767,83 euros;
Modalidade de reembolso
Existem três modalidades de reembolso: padrão, carência de capital e diferimento de capital.
Regra geral, aplica-se a modalidade padrão, na qual o cliente paga o empréstimo em prestações constantes de capital e de juros. Ainda assim, quem está a sentir dificuldades em pagar pode renegociar com o banco para passar a fazê-lo de acordo com uma das outras duas modalidades.
Na carência de capital, cliente e banco chegam a acordo para um período em que não há amortização de capital e durante o qual se pagam apenas os juros. No final do prazo, é retomado o reembolso padrão. No entanto, tenha em conta que faz subir o custo total do empréstimo.
Já o diferimento de capital consiste no adiamento do reembolso de uma parte do capital para o final do empréstimo. Até lá, paga prestações mais baixas do que no reembolso padrão.
Ainda assim, tal como na carência de capital, esta modalidade encarece o custo total do empréstimo, já que o capital em dívida (sob o qual incidem os juros) é maior durante mais tempo.
Renegociar os seguros associados ao crédito
Por fim, pode tentar baixar o custo do crédito habitação ao analisar os seguros que lhe estão associados: vida e multirriscos. Normalmente, os bancos oferecem condições mais favoráveis (como um spread mais baixo) quando contrata os seguros junto deles.
Contudo, vale a pena olhar para o custo total. Se encontrar opções noutra seguradora que compensem um eventual aumento do spread e da prestação, tem toda a liberdade para mudar.
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