Pensa comprar uma casa, mas tem receio de dar este passo sem os seus direitos estarem assegurados? Saiba que a celebração de um CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda) pode garantir-lhe maior segurança em várias etapas.

Neste artigo explicamos o que é um CPCV, a sua importância na compra de casa, o que deve constar neste documento e os cuidados a ter.

O que é um CPCV?

Um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um contrato consensual e oneroso, celebrado entre o futuro comprador e o atual proprietário do imóvel que está à venda.

No fundo, estamos a falar de um contrato onde podem ser estabelecidas várias cláusulas por mútuo acordo, garantindo que ambas as partes têm os seus direitos assegurados até à data estabelecida para a escritura do imóvel.

Assim que este contrato é celebrado passa a ter força legal. Logo, podem existir sanções quando as cláusulas são violadas. Mas para tal acontecer, é preciso que este cumpra certas regras, como veremos mais à frente.

Um Contrato Promessa de Compra e Venda é obrigatória na compra de casa?

Uma das questões mais comuns entre futuros proprietários e até alguns vendedores é se o Contrato Promessa de Compra e Venda é obrigatório. A resposta é não. Em termos legais, não existe qualquer obrigatoriedade de celebrar um CPCV antes de comprar um imóvel, uma vez que este é um contrato facultativo.

Qual a importância do CPCV?

Enquanto futuro comprador, se não quiser perder uma casa que está mesmo interessado em comprar, existem muitas vantagens em celebrar este contrato, que irá garantir que o proprietário não vende o imóvel a outros potenciais compradores até à data acordada para a escritura.

Além disso, dado que este contrato passa a ter força legal quando é assinado, tudo o que está acordado precisa de corresponder à realidade. Por exemplo, o vendedor deve assegurar que o imóvel reúne as condições essenciais de habitabilidade e que possui licença de habitação ou de construção. Caso a mesma não exista, o vendedor deve apresentar prova de que a licença foi pedida junto da Câmara Municipal. E, não menos importante, o CPCV deve ainda garantir que o futuro proprietário está livre de quaisquer ónus e encargos relativos a hipotecas, penhoras, entre outras despesas.

Quanto ao vendedor, para garantir que o futuro proprietário não desiste do negócio ou não falha com obrigações estipuladas no CPCV, costuma pedir o pagamento de um sinal. Este sinal, por norma, corresponde à entrada da casa, que pode variar entre 10% e 20% do valor do imóvel. No entanto, este valor só é pago quando o CPCV for celebrado.

Por fim, para garantir que ambas as partes estão comprometidas com o que foi estabelecido, é comum serem estabelecidas sanções para o futuro comprador e vendedor caso não cumpram o acordado. No caso do atual proprietário, a sanção costuma ser o pagamento em dobro do valor do sinal. Porém, se for o futuro comprador a violar uma ou mais cláusulas, pode perder o valor do montante que pagou.

O que deve constar num CPCV?

Antes de celebrar um CPCV, vai ter de chegar a um consenso sobre todas as cláusulas descritas no contrato. Embora possa querer adicionar cláusulas mais específicas, saiba que, no mínimo, devem constar as seguintes informações no CPCV:

  • Dados sobre as duas partes envolvidas no contrato, como os dados pessoais do vendedor e do futuro comprador.
  • Os dados relativos ao imóvel: No contrato deve constar informações sobre a inscrição e descrição predial, tipologia, localização, partes afetas ao imóvel (garagem, anexo, armazém, piscina, entre outros) e a licença de habitação ou construção (ou a prova de que a mesma foi pedida à Câmara Municipal).
  • As condições essenciais de habitabilidade que o imóvel reúne: Estas devem ser descritas e abordar, por exemplo, as instalações da água, eletricidade, esgotos, gás, etc.
  • Data limite para celebrar a escritura do imóvel, podendo existir uma cláusula que prevê a sua extensão, em determinados cenários.
  • Quando é pago um sinal, o CPCV deve indicar o montante pago.
  • Uma cláusula que livra o futuro proprietário de qualquer ónus e encargos, sejam estes relativos a hipotecas, penhoras ou outras despesas imprevistas.
  • Cláusulas mais específicas para proteger os interesses de ambas as partes: Aqui podem constar cláusulas que possibilitam a anulação ou cancelamento do contrato, seja por o crédito habitação não ser aprovado ou por não serem cumpridas certas regras. Atenção que o vendedor pode dificultar o acordo destas cláusulas, pelo que devem ser negociadas garantias adicionais caso pretenda ver estes direitos assegurados.

Que cuidados devo ter ao celebrar este contrato?

Embora muitos dos dados anteriores previnam vários dissabores que pode ter na compra ou venda de uma casa, há cuidados adicionais a ter com um CPCV. Eis alguns exemplos:

  • Confirmação dos dados que constam no CPCV antes da sua assinatura: Garanta que o contrato identifica bem as duas partes envolvidas, as informações do imóvel, e que as sanções a aplicar estão bem explícitas. Assim, caso algo não corresponda à realidade, o contrato pode ser anulado e ser aplicada uma sanção ao responsável por prestar falsas informações.
  • Quando é pago um sinal, o valor deve constar no CPCV. No entanto, este não é o único pormenor que deve garantir. Se é o potencial comprador, deve ficar com um comprovativo do valor que pagou. Caso o valor não esteja indicado no CPCV, não entregue o montante sem a compartida de um recibo de pagamento.
  • A data limite para a celebração da escritura deve ser acordada já prevendo uma margem de segurança para certos imprevistos ao longo do processo. Se esta não for cumprida, podem ser aplicadas sanções. Caso ambas as partes as pretendam evitar, devem chegar a um consenso sobre a extensão do prazo para a celebração da escritura.
  • Reconhecimento presencial das assinaturas no CPCV: Para o CPCV ter valor jurídico, as assinaturas de ambas as partes devem ser certificadas e reconhecidas presencialmente. E o mesmo é aplicado à licença de utilização ou construção. Se uma das partes não quiser assinar o CPCV, não pode invocar a anulação do contrato.
  • No caso de existir uma alínea que possibilite o cancelamento do CPCV, esta deve indicar em que casos é possível cancelar o contrato e qual é o período máximo para pedir o cancelamento.